(Extracto de la intervención de apertura, con ocasión de Segundas Jornadas de idéntico título, organizadas por la Escuela de Edificación Roberto de Molesmes-Bilbao, 05 y 06/06/2012)

Con las Primeras Jornadas de Rehabilitación, celebradas en este mismo lugar, los pasados 23 y 24/11/2011, desde diferente ámbitos y especialidades, quedaron sentados aspectos fundamentales, como los invocados a continuación, por lo que sólo se efectuará una leve mención inaugural, como la que sigue:

• Inicialmente, el elevado consumo de recursos energéticos requerido por las construcciones. En particular, las de nueva planta.
• En segundo lugar, la presencia de un parque inmobiliario envejecido y con patologías asociadas a la ausencia del imprescindible mantenimiento continuado por sus usuarios.
• Consecuencias:
  
  

  • En negativo, la presencia de elevado número de viviendas no adaptadas a requerimientos de confort, funcionalidad y eficacia. Así, más de la mitad del parque edificado español, 12 M. de viviendas, supera los 30 años de antigüedad y casi 6 M. supera el medio siglo.
    
    
  • En positivo, la inmensa mayoría de los edificios necesitan ser rehabilitados para afrontar obligaciones legales ya existentes (europeas, estatales, autonómicas y locales), relativas a: (1) seguridad; (2) habitabilidad; (3) accesibilidad; (4) eficiencia energética, y (5) protección de sus valores culturales.

Ante el panorama así definido, la REHABILITACIÓN del parque edificado, sin embargo, constituye en España actividad secundaria y “marginal” a la producción masiva de viviendas de nueva planta: aproximadamente, 30% del sector en el Estado, respecto al 60% de Alemania y al 80% de Dinamarca, con una media europea del 40%. Estas cifras dan razón del recorrido que presenta a futuro la rehabilitación en el conjunto del Sector de la edificación.

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Medio año después de la cita anterior, ante la GRAN RECESIÓN, ha llegado el momento de mirar de frente y por sí mismo al subsector de la rehabilitación de los edificios.

Ya no, como una realidad, económica y técnicamente marginal y residual respecto de la obra nueva (por otra parte, hoy y mañana, prácticamente inexistente) sino como actividad con método y proyecto propio.

Para incentivar la economía y contener el paro: si la macroeconomía no resuelve, todavía nos queda la microeconomía.

Sin embargo, fruto de esta mirada colateral o de soslayo, la rehabilitación se acomete hoy, de manera dispersa, deslavazada y desordenada. O sea, caótica, entrópica y parcial, respecto de los susodichos cinco aspectos fundamentales mencionados con anterioridad.

De otra manera: la rehabilitación se produce sin método.

Efectivamente:

• No se aprovechan las economías de una ejecución conjunta y ordenada de las obras necesarias. Se repiten costes. (Ejemplos: Fachada, cubierta, ascensor, caldera, ventanas).
• Hay que reiterar cada vez el increíble gasto y esfuerzo de gestión y mediación, así como el gran coste, que dicho tipo de obras necesitan. La rehabilitación de los edificios es intensiva en gestión y mediación.
• En la mayoría de los casos quedan algunos de los cinco aspectos relevantes pendientes de ejecución: seguridad, habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética y protección de valores culturales.
• En la mayoría de los casos, y al no formar parte de un conjunto, no son posibles las medidas pasivas de eficiencia energética. (Ejemplo: SATE).
• Casi nunca, lo que resulta de la mayor importancia, se utiliza estratégicamente el potencial de autofinanciación y apalancamiento de la rehabilitación energética en el paquete básico de los repetidos cinco temas prescriptivos, con los deseables retornos de la inversión previamente realizada
• También se producen auténticos desaguisados de destrucción del patrimonio arquitectónico.
• Hay que cambiar el urbanismo que no está al servicio de la rehabilitación, sino de la obra nueva. (Ley del Suelo 1976).

Así resulta imposible hoy asegurar o certificar de una manera fácil, ágil y visible el cumplimiento de estos aspectos ya obligatorios para los propietarios al no existir la figura adecuada que los relacione y los agrupe de modo inteligente y visible.

Como consecuencia, el tráfico mercantil de los inmuebles y su seguridad jurídica se resienten por ello.

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Desde el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos (CSCAE), del que formo parte como Consejero por el COAVN, se promueve, entre otras iniciativas de reactivación de este, Sector empobrecido y paralizado, la existencia de una figura adecuada como el “Sello Básico” del edificio, que permitirá una mejor valoración y tasación de los inmuebles y, por tanto, una patrimonialización incentivadora de los procesos de rehabilitación.

Este Sello Básico no tendrá, por supuesto, ningún coste adicional para las Comunidades de Propietarios. Pero admitirá y agradecerá mucho un reconocimiento legal y unas facilidades reguladas que promoviera su despliegue por la iniciativa privada y su rápida solidarización, como proceso liderado por los Arquitectos y ya ofertado a principios de Febrero de 2012 a la Administración del Estado que, en este momento, prepara una Ley de Rehabilitación Urbana y de Promoción del Alquiler.

“El sello evita que tu casa pierda valor”. Facilita jurídicamente la venta en el mercado de distintos usos: Sello Básico Turístico, Sello Básico Escolar, Sello Básico Terciario… Sello Básico Residencial. En el ámbito internacional, recupera seguridad y marca de calidad. Además, el Sello resuelve problemas europeas como el cumplimiento de la Directiva de Ahorro Energética 3010/31/EU con horizonte de ahorro del 20% de energía primaria en 2020 (Directiva 20/20), muy retrasado en España.

Y dicho Sello Básico encuentra impulso en ideas básicas como que “la rehabilitación debe llevarse a cabo de manera transversal y ordenada, en esencia arquitectónica”; también, “la rehabilitación ha de resultar general, de otra manera masiva”; además, “la rehabilitación ha de resultar eficientemente energética y, por ende, sostenible”.

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En fin, las Jornadas, que se inician con esta ponencia, ya dotadas de la deseable continuidad, indudablemente, además de divulgar el concepto de REHABILITACIÓN, abrirán perspectivas sobre las intervenciones imprescindibles y contribuirán al encuentro de organizaciones y profesionales del Sector, aunando esfuerzos y propuestas imaginativas para que las actividades de rehabilitación y mantenimiento de los edificios adquieran la relevancia requerida por su carácter medular en el Sector de la Construcción, durante el siglo presente.

Manuel Paja Fano
decano@coavn.org